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鸿博娱乐客户端-西安楼市需求还有多大?明年房价涨还是跌?

2020-01-11 12:19:24 来源:南市资讯

鸿博娱乐客户端-西安楼市需求还有多大?明年房价涨还是跌?

鸿博娱乐客户端,房地产的周期性在西安表现得尤为突出

经历了2012—2015年长达四年的低迷之后

2016—2018出现了罕见的量价暴涨走势

而从今年二季度开始市场逐步进入“横盘震荡”

下半年以来,西安房地产市场出现明显降温,往年金九银十的辉煌也已消失。尤其在过去一个月中,伴随供应的持续井喷,购房意向登记和商品住宅去化率都跌至新低水平,似乎与目前的天气一样进入了冬季。

楼市两极分化,花样促销卷土重来

尽管长期看多且资金充裕的房企依然咬定“不降价”,但业绩压力面前,一些许久不见的促销手段卷土重来。最近在大明宫、西咸和浐灞等区域的楼盘销售中,越来越多出现了开盘打折、全民转介奖励、员工内部价、买房送家电或抽奖旅游等促销手段,而这些手段自2016年以来在西安几乎已经绝迹,如今卷土重来。

美城股份市场研究中心总监沈玮表示,进入下半年以来,西安楼市促销逐渐由泾阳、高陵、沣西等外围区域向主城区蔓延,原因有两点:一是开发商为了冲业绩、要回款;二是有些楼盘在年初时的预判过于乐观,市场转冷之后,试图依靠促销来抢收更多客户。

“供需关系转变是促销重回常态的主要原因。”独立地产评论人李连源认为,近几个月楼市供应增加,而且最近一轮房价上涨透支了购买需求,短期形成了供大于求局面。

摇号楼盘不足三成 消费者观望情绪加剧

市场转冷,对买房人来说,意味着摇号楼盘少了。据美城机构统计,11月上架商品住房意向登记平台的项目共有40个,比10月份多了21个,但全月登记人数却下降2%,出现近3个月登记最低值。并且,有57%的意向登记集中在4个楼盘,冷热可想而知。

此前不用摇号的大多是高总价、大户型的改善楼盘,从近期登记情况看,一些推出刚需户型的项目也面临意向不足的状况。资深房地产研究人士周文豪认为,连续两年多的调控后,西安有买房资格的人在减少。首付比例和按揭利率的提高,进一步提高了购房成本。楼市降温后冲减了人们对于房价继续上涨的预期,观望情绪加剧,不少人在买不买房的问题上犹豫不决。

那么意向需求在向哪里聚集呢?近期登记火爆的项目多是老盘推新。对此,沈玮认为,当前市场的可选余地较大,购房者基本只选捡漏盘。等到这些摇号楼盘逐渐售完以后,市场上只剩1.5万元/㎡以上的房子时,将会进一步检验市场中的购买力还有多少。

去化率降至两年新低

受到需求萎缩的影响,西安商品住宅去化率出现了大幅下降。据美城机构统计,11月西安商品住宅去化率降至50%,相比10月份下降26个百分点,为两年来新低。

供应出现井喷,是去化率骤降的原因之一。除了老盘推新,11月西安的新盘也有不少。最近亮相的新盘,大多因意向登记不足而转入平销。

对此,有业内人士表示,尽管开发成本提高,但地产商不可能做亏本买卖,最多出于走量需要对利润率进行压缩。目前来看,各楼盘销售进度不一,定价策略也存在差别。

房子不好卖了,违规销售现象抬头

市场降温而供应井喷,开发商的销售压力可想而知,为了烘托销售火爆的假象,一些楼盘在销售过程中动起“歪脑筋”,比如:帮忙办假离婚、违规办理购房手续等。

李连源认为,市场转冷、需求下跌,这使得违规现象不断抬头。“这些营造虚假繁荣的本质,无非是想给外界制造热销假象,达到推动楼盘去化和烘托房价的目的。”

一位房地产行业观察人士表示,销售利益驱使下,房地产恐慌式营销、规避调控的现象屡禁不止。现在销售渠道越来越多,渠道公司对中间环节把控不严也会催生违规行为。仅以房地产中介代售新房看,在向消费者面对面行销和社交传播环节中,夸大宣传比较常见。

(图片来自:显示住房和城乡建设局)

为了规范商品房销售行为、提升房地产开发企业诚信经营意识,构建公平、公正、公开、诚实守信的房地产市场环境,西安市商品房销售行为诚信信息平台从上周四开始启用。在该平台开设的曝光台、投诉信息公示、排行榜、暂停网上交易公示等子栏目下,除了一些违规案例被公示,也陆续有购房者反馈碰到的不公正问题。

西安楼市需求还有多大?

对于降温之后的西安楼市,业内人士的意见分歧较大。有的认为,需求依然旺盛,现阶段只不过是阶段性持币观望;还有的认为,房价水分较大,购房需求已经被透支。

周文豪说,房价是社会经济发展因素的综合结果,由于在城市发展中商品住宅供应仍然存在缺口,因此不存在泡沫一说。随着地方投资规模的不断强化,城市基础设施建设,尤其是软性设施建设,如:西安近期持续强调增加学校建设和教育投入等,经过一段时间的底部运行后,预计西安房地产市场将走出稳中有升的趋势。

也有业内认为,西安楼市优质优价没有得到体现。李连源表示,如果说市场还存在泡沫,那么就表现在房价近几年翻了一番,但产品品质却提升不足,买房人会感觉不值,“一些价格较低的项目开盘热销绝对不是偶然,对刚需而言,只有降低购房成本才能满足需求。”

沈玮认为,预计明年西安房地产市场将以稳为主,挤水分将继续成为市场常态。性价比高的楼盘仍然会获得购房者的青睐,而此前价格虚高的项目将不可避免地打折促销,虽说开发商的各种定价策略有待后市检验,但“随行就市”从来都是大势所趋。

有业内人士称,决定未来房地产市场的因素可能包括金融及调控政策,以及供需关系的形成。不过,在开发商加快周转和去土地库存的背景下,加速销售将是一切逻辑的起点。

来源:西部网 网络

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